Dags för halvårsbokslut

Lite tidigt för halvår, men här kommer en uppdatering om hur mina lägenheter i Florida utvecklats hittills i år. Lite kort även hur projektet i Grenada fortskridit.

Lägenhet i Titusville

* Lägenhet Titusville, USA (Årsmålet)

Värde 130101: 370 000 kr
Mål net yield 2013: 28 000 kr
Mål värde 131231: 400 000 kr

* Lägenhet Titusville, USA (Per 130531)
Värde: 430 000 kr (högst osäker siffra, men tittar man på objekt till salu är det realistiskt att tro att det ligger där)
net yield tom 130607: 16 497 kr (hyreshöjning och inga omkostnader, reparationer gör att jag ligger bättre än budgeterat)

Lägenhet i Titusville

Lägenhet i Orlando - Four Corners

* Townhouse Four Corners, Orlando, USA (Årsmålet)

Värde 130201: 670 000 kr

Mål net yield: 42 000 kr

Mål värde: 900 000 kr

* Townhouse Four Corners, Orlando, USA (Per 130531)

Värde 845 000 kr (högst osäker siffra, nyproducerade ligger ute för dryga 900 000 kr med möjlighet till belåning)

net yield tom 130531: 8 983 kr (feb-maj, försäkring helår betald 640 USD, Betalt för att få hyresgäst in place - om inga omkostnader 4 810 kr/mån resten av året i net yield, ger precis 42 000 kr)

Mål värde 131231: 900 000 kr

Lägenhet i Orlando - Four Corners

Hotelsuite Grenada - Västindien

Målet här var att projektet färdigställdes i år. Som det nu ser ut kommer det bli efter årsskiftet. Dock positiv då jag löpande kan se att bygget fortskrider.

Hotellsuite Grenada - Västindien

Ytterligare köp

Utvärderar kontinuerligt marknaden i såväl Sverige, Europa som USA, men har ännu inte hittat något att slå till på.

Fortsatt bra signaler från USA

Huspriser och aktier upp - arbetslösheten ner

En bra sammanfattning, från Bloomberg News

“The bottom line is there’s been a lot of chatter about how the market’s going to respond when the Fed tapers, but home prices are rising, jobless claims are coming down, and the stock market keeps going up,” James Paulsen, the Minneapolis-based chief investment strategist at Wells Capital Management.

Banksektorn

Frågan är om det är en riktig återhämtning vi nu börjar se i USA eller om det kommer ytterligare bakslag i samband med att FED så småningom stramar åt kranarna. Personligen tycker jag utsikterna ser stabila ut. Idag meddela Moody´s att de justerat upp utsikterna för de amerikanska bankerna, de är nu förbereda för att möta motgångar och kostnaderna för dåliga lån har minskat.

För några veckor sedan meddela Fannie Mae (togs över av myndigheterna - skattebetalarna i nödaktionen 2008) att de kommer betala in 59,4 miljarder USD till staten och även Freddie Mac (syskonbolag till Fannie) går med vinst numera. Dessa 2 giganter står för hälften av USA:s bostadslån.

Min slutsats

Med andra ord är banksektorn tämligen stabil i USA igen, vilket kommer driva på utlåningen till hushåll och företag igen. Förhoppningsvis har bankerna dock lärt sig en del av sina misstag.

Jag ser all anledning att tro på fortsatt bra värdeutveckling för mina 2 enheter i Florida. Skulle bli mycket förvånad om inte priserna fortsätter ticka på bra uppåt närmsta åren. Fortfarande är spreaden mellan att köpa och att hyra hus eller lägenhet i USA alldeles för stor. Så i takt med att bankernas utlåning lättas upp kommer priserna på hus och lägenheter i USA stiga allt snabbare.

Enfamiljshus upp 14,9 % i USA

Bra tryck på husmarknaden i USA

Försäljningen uppgick till en säsongsjusterad årstakt på 454 000 enheter i april, analytiker hade räknat med 425 000 enheter. Medianpriset steg med 14,9 %, så det går fort uppåt nu!

Utbudet är oförändrat, täcker försäljningen i 4,1 månader.

Artikel i gårdagens DI

Fastighetsinvestering Grenada Västindien - Nya bilder maj

Dags för nya bilder igen

Uppdateringarna från projektet i Grenada duggar allt tätare. Jäkligt kul, då det tyder på att allt mer kommit på plats.

Nedan de senaste bilderna från bygget.

Magnifik utsikt...

Väggar och tak på plats...

Nedan mina tidigare inlägg om projektet i Grenada:

Investering Grenada

Övrigt intressant idag

Bankerna fortsätter sänka listräntorna på bolånen, trots högre riskvikter. Kan tydas som att man hade förväntat sig en större höjning.

Försäljningen av befintliga hus i USA på högsta nivån sedan november 2009. Ett gott tecken! Medianpriset på en villa är upp 11 % jämfört med för ett år sedan.

Riskvikterna på bolån höjs

Beslut om riskviktsgolv för svenska bolån

Idag kom beskedet att riskvikterna för bolån höjs till 15 %. Åtgärden bedöms inte påverka räntorna nämnvärt skriver FI. Min bedömning är därför att det inte heller bör påverka bopriserna.

Det finns mycket matnyttigt att läsa i FI:s skrivelse om man är intresserad av bomarknaden och bopriserna, nedan lite intressanta diagram.

Länk till skrivelsen.

Utvecklingen har bromsats senaste åren, vilket inte media riktigt gett sken av.

Även här ser vi att kurvan börjat röra sig i sidled.

Efter bolånetaket ser vi en snabb nedgång i belåningsgrad bland förstagångsköpare.

Tycker mig se en sund utveckling när man ser på ovan diagram. Inget alarmerande för bopriserna. Detta är inget förespråkarna för en kommande krasch ger bilden utav, då får man snarare intrycket av att den extrema uppgång som var i början av decenniet har fortsatt.

Annan intressant läsning om bomarknaden idag

Från dagens industri idag.

Bankchef varnar Sverige för bopriserna - DI

...men här väntar borally - DI

Bostadsmarknaden Stockholm

Debatten är intensiv i media och i diverse bloggar kring priserna på bostadsrätter i Stockholm. Tänkte i detta inlägg ge min syn på prisbilden på bostadsrätter och vilka faktorer som påverkar prisbilden.

Faktorer uppåt:

De låga räntorna: Bidrar starkt till höga priser på bostadsrätter, varje miljon kostar ca 1 750 kr i månaden efter skattereduktion.

Bostadsbristen: Extrem, finns inte en hyresrätt inom 5 mils radie om du inte stått i kö mer än 5 år.

Behov och enkelhet: Tidigare ville "alla" flytta till villa vid 25 års ålder, nu vid ca 35 år eller inte alls. Gör att behovet av bostadsrätter ökar ytterligare. I dagens stressade samhälle prioriterar många enkelheten med en bostadsrätt vs en villa med ständiga renoveringar, gräsmatta som skall klippas etc (se prisutveckling villor vs bostadsrätter).

Brist på stadskänsla i förorter: Existerar inga förorter där du får storstadskänslan, därav behovet av att bo nära innerstaden om du vill ha ett brett utbud av restauranger, biografer, nöje, kultur osv.
Priset på nyproduktion: Det är svindyrt att bygga nytt överallt i Sverige och särskilt i Stockholm. Dels är produktionskostnaderna dyra, men på det tar kommuner extremt bra betalt för marken. Ju dyrare bostäder man kan bygga desto bättre skattebetalare får man in. Tittar man på nyproduktionspriserna som byggherrar tar i kommuner en bra bit utanför Stockholm och inne i Stockholm tycker jag priserna i Stockholm är att anse som attraktiva. Detta vid en direkt jämförelse mot vad en äldre lägenhet lägenhet utanför Stockholm kostar mot en lägenhet i Stockholm.

Från www.maklarstatistik.se

Faktorer nedåt:

Belåningstaket: Håller tillbaka vissa köpare (främst yngre förstagångsköpare).

Tuffare krav från bankerna: Jämfört med 2006-2008 är det tuffare att få låna idag än tidigare.

Krisen i Europa: Påverkar folks riskbenägenhet, dock blir effekten liten p.g.a. utbudsbristen vilken leder till att folk inte har något annat val om de vill kunna bo någorlunda centralt (inom 5-6 mils radie).

Nedåtrisker:

Arbetslöshet: En snabb ökning här skulle slå hårt mot priserna då skyddet idag är minimalt. Om man inte har buffert eller försäkring. Vilket många saknar.

Lagar och regler: Ändrade ränteavdrag, höjda riskvikter eller tuffare krav på amortering slår direkt på priserna då bankernas kalkyler påverkas avseende hur mycket de kan bevilja.

Högre räntor: Folk kikar på sin månadsbudget och tyvärr alldeles för kortsiktigt. Vilket gör att låg ränta leder till högre riskaptit och hög ränta till lägre riskaptit, precis som räntorna påverkar börsen och riskviljan där.

Kort analys:

Utifrån ovan tror jag priserna ligger på en rimlig nivå. Mindre lägenheter har ökat kraftigt i pris senaste året då folk prioriterar närheten till stan som viktigare än storleken på boendet. Större lägenheter har inte hängt med då kraven från bankerna håller emot. Det finns inte heller hur många familjer som helst som kan lägga 5-6 miljoner kronor plus på sitt boende. Däremot kan väldigt många lägga 2-5 miljoner kronor. Det som främst långsiktigt avgör vart priserna tar vägen är hur man väljer att attackera bristen på bostäder, händer inget kommer priserna fortsätta upp.
En annan viktig faktor är om spelreglerna ändras kring ränteavdrag, riskvikter, amorteringskrav etc - det slår direkt på köparens och bankens kalkyler.

Bygga på höjden för att öka utbudet

Fastighetsinvestering Grenada Västindien - Nya bilder

Bilder april - Off Plan köp på Grenada

Verkar som tempot hålls uppe, nya bilder från byggandet har kommit.

Kommer bli grymt att åka dit med familjen nästa år och se hela anläggningen i färdigt skick.

Härlig utsikt

Bilder från byggandet