torsdag 26 juni 2014

Intressant exploatering

Exklusiva bostadsrättsparhus

Hittade ett intressant objekt idag som kan vara värt att kika lite på.
Föreningen: Ekonomisk plan

Är en BRF med åtta lägenheter fördelat på 4 radhus där lägenheterna är 179 kvm respektive 86 kvm.

Föreningens anskaffningskostnad ligger på drygt 40 mkr eller ca 5 mkr per objekt (6,4 mkr den stora respektive 3,6 mkr den mindre)

Nu är jag verkligen ingen byggnadsingenjör, men eftersom jag själv håller på och bygger så skulle jag iaf gissa på att den totala kostnaden för tomt och byggnation av samtliga lägenheter inte överstiger 28 mkr. Skulle isåfall innebära en vinst på 12 Mkr på projektet.

Ovan stärker min tro på att mindre exploateringar kan vara väldigt lönsamma.

Någon som har några intressanta synpunkter?

Ni som vill följa vårt husbygge kan kika in här:
Vårt villabygge på Gudö

tisdag 24 juni 2014

En idé - exploatering och fastighetsbolag i ett

Exploatera villatomter

Passiva inkomster är något jag verkligen vill uppnå och då är fastigheter det som känns klart stabilast. Problemet är att inträdesbiljetten är väldigt hög oftast.

Har därför funderat på en smågalen idé. Att bygga hyreshus på villatomter. Med dagens regler borde det gå att få 5 uthyrningsbara objekt per tomt. Förutsätter att man använder komplementbyggnaden som nästan alltid finns med i detaljplanen som oftast är avsedd för garage och det bygglovsfria Attefallshuset till uthyrning.

Case

En normal detaljplan tillåter ofta ca 250 kvm huvudbyggnad (max 2 lägenheter), 50 kvm komplementbyggnad och sedan har vi bygglovsfritt möjlighet att bygga 25 kvm Attefallshus och 15 kvm friggebod.

Jag tänker mig att man fördelar lägenheterna på följande byggnader och areor:
125 kvm lägenhet huvudbyggnad, hyra 14 000 kr
125 kvm lägenhet huvudbyggnad, hyra 14 000 kr
25 kvm lägenhet komplementbyggnad, hyra 5 000 kr
25 kvm lägenhet komplementbyggnad, hyra 5 000 kr
25 kvm lägenhet Attefallshus, hyra 5 000 kr
Ger 43 000 kr per månad eller 516 000 kr per år

Jag bedömer att motsvarande kostar högt räknat:
Tomt ca 2 mil från Stockholm - 1 500 000 kr
Anslutningsavgifter - 400 000 kr
Markarbeten med plattor för husen - 1 200 000 kr
Huvudbyggnad - 3 500 000 kr
Komplementbyggnad -  800 000 kr
Attefallshus - 500 000 kr
Total produktionskostnad - 7 900 000 kr

Total årlig kostnad för drift, underhåll och annat sätter vi för enkelhetens skull till 100 000 kr tillsvidare vilket ger ett driftnetto på 416 000 kr eller 5,3 procent.

Vi går in med 30 % eget kapital (2 370 000 kr) och lånar resterande från banken 5 530 000 kr. Räntan sätter vi till 3,5 % för att inte göra någon glädjekalkyl, vilket ger räntekostnader på 193 550 kr.

Då har vi netto per år 222 450 kr eller 9,4 %. Ett helt ok case med tanke på var fastigheten ligger rent geografiskt och att vi räknat högt på kostnaderna. Storstockholm växer med ett busslast om dagen så att komma upp emot 15-20 % borde vara omöjligt.

Frågetecken

Finns en rad praktiska saker att undersöka kring ovan t.ex.
* Tillåts ovan byggnation i småhus områden? Vad jag vet skall inte detaljplaner stipulera boendeform, men ofta står det begränsningar i antal lägenheter.
* Är hyrorna rimliga? Jag bedömer ovan hyror som rimliga och tror eventuellt det går att ta mer. Har för mig att nya hyreshus också kan ansöka om att få ta ut mer än bruksvärdesprincipen under X år.
* Får komplement och Attefallshus göras till hyreslägenheter? Syftet med Attefallshus är väl att förtäta om jag förstått rätt.
* Nya skatteregler som slår mot lånefinansierade bolag? Hur kommer det slå i det här fallet
* Kan man finansiera fortsatta exploateringar enligt ovan modell med att få fastigheten uppvärderad till 10 000 000 kr då marknadsvärdet bör ligga ungefär där när fastigheten är färdigställd. Lösgör isåfall 1 470 000 kr och proof of concept finns för bank/finansiär att gå på.

Ovan är lite funderingar, kom gärna med feedback!

Alternativ

Två  alternativ finns också till att behålla fastigheten och hyra ut den, går kort igenom dem nedan:
* Sälja fastigheten till någon som vill bo och bli hyresvärd för 10 000 000 kr (vinst 2 100 000 kr). Innebär att den personen/familjen bor på 125 kvm själv och vid 70 % belåning och en ränta på samma som ovan exempel bor personen/familjen kostnadsneutralt.
* Sälja fastigheten som bostadsrätter. Gissar att det går att ta 4 000 000 kr för de stora lägenheterna och 1 000 000 kr för de mindre (lån på förening inkluderat). Skulle ge 11 000 000 kr, gissar att vinsten här kanske landar runt 2 000 000 kr efter mäklararvoden etc.

Här har ni exempel på mindre hyreshus till salu i Stockholm:
Nacka
Örby

Ni som vill följa vårt husbygge kan kika in här:
Vårt villabygge på Gudö


torsdag 12 juni 2014

Comeback

Blir bara längre och längre mellan gångerna jag skriver här i bloggen.

Beror till stor del på tidsbrist, vi är mitt uppe i ett husbygge och tvillingtjejerna på 1,5 år kör verkligen järnet all vaken tid :-)

Sen händer det inte så mycket med investeringarna, intäkterna taktar in som de skall.

Har haft lite strul med deklartionen i USA, måste styrka min identitet genom att antingen skicka in passet eller gå och få kopior på identiteten verifierad. Så det är lite smågrejer som man måste ta tag i hela tiden.

Den lilla tiden jag har till att kika på investeringar går till att scanna möjligheter i Sverige. Är sugen på att antingen starta ett bolag för markexploatering eller ett fastighetsbolag. I båda fallen skulle det röra sig om något i mindre skala, är beredd att själv gå in med max 1,5 Mkr och sedan kan jag tänka mig att ta in investerare på ca 40 % av bolaget. Ska försöka hinna med och skriva lite mer kring mina idéer kring dessa 2 olika spår.

Ni som vill följa vårt husbygge kan kika in här:
Vårt villabygge på Gudö

tisdag 8 april 2014

Ränteintäkter Grenada - forts årsmål

From 15 april tickar det in ränta på handpenningen för Grenada.

Mitt mål är att projektet går i mål första halvåret 2015. Så för iår räknar jag således med följande intäkter för den investeringen:
500 000 * 5 % * (8,5/12) = ca 17 700 kr

Kommer nog kunna nå 100 000 kr i totala passiva intäkter under 2015 utan nya investeringar, men måste öka investeringstempot rejält under 2015 och 2016 för att nå målet om 300 000 kr 2017.

söndag 6 april 2014

Mål 2014 mina lägenheter i USA

Dags att sätta målen för 2014

Sitter i solen här i Thailand och summerar hur ett troligt utfall för 2014 ser ut för mina lägenheter i USA Florida. Hade lite stökigt med lägenheterna i USA i slutet/början av 2013/2014, men nu skall det vara hyresgäster på plats och allt skall flyta på igen.

Utan vakans skulle mina intäkter för lägenheten (Townhouse) i Four Corners, Orlando stigit med 1 200 USD i år (10 % hyresökning fick förvaltningsbolaget till), och skjutit upp avkastningen på eget kapital mot 8,5 %, men oberäkneliga hyresgäster får man räkna med.

Townhouse, Four Corners

Intäkter: 1100 USD * 10 = 11 000 USD (vakans 2 mån)
Förvaltning: 11 000 USD * 8 % = - 880 USD
Ny hyresgäst in place: 1 100 * 65 % = - 715 USD
HOA avgift: 180 USD * 12 = - 2 160 USD
Försäkring: - 600 USD
Netto: 6 645 USD (ca 43 000 kr), avkastning på eget kapital = 6,6 %

Värde investeringen: Sätter mål på 150 000 USD i slutet av 2014 (köpt för 99 000 USD).

Townhouse, Four Corners, Orlando


Apartment Condo, Titusville

Intäkter: 690 USD * 9 = 6 210 USD (vakans 3 mån)
Förvaltning:  6 210 USD * 10 % = - 621 USD
HOA avgift: 116 USD * 12 = - 1 392 USD
Försäkring: - 550 USD
Netto: 3 647 USD (ca 23 705 kr), avkastning på eget kapital = 6,9 %

Värde investeringen: Sätter mål på 65 000 USD i slutet av 2014 (köpt för 55 000 USD).
Condo Titusville


lördag 29 mars 2014

Nominee shareholders

Har nu snackat runt med lite kunnigt folk härnere och det verkar gå att sätta upp ett "säkert" ägande av mark.

Går till på nedan sätt kortfattat:
- start av thailändskt bolag
- 51 % av bolaget ägs av thailändare (nominees)
- röststarka A aktier ges till investerarna (directors) så de har full kontroll på bolaget
- bolaget köper marken
- bolaget måste bedriva ngn form av verksamhet

Så inget man gör utan en duktig advokatfirma.

söndag 23 mars 2014

Reflektioner fastighetsmarknaden Thailand


Ytterligare en vecka har gått här på Koh Lanta och man kommer verkligen ner i varv. Den här veckan har vi haft besök av släkt, så fått en hel del hjälp med barnen så vi själva har kunnat hinna med lite massage, träning, matlagningskurser mm.


Fastigheter i Thailand

Har också kommit i kontakt med lite svenskar här nere som håller på med fastigheter och om jag känner mig själv rätt så kommer det bli ett och annat möte innan jag åker hem, ett är redan inplanerat i början på veckan.

Det som verkar så himla svårt härnere är det här med att utlänningar inte får äga mark och när jag läser om det och hur olika upplägg kan se ut så blir jag inte klokare, slutsatsen verkar vara att det är 30 års leasa man får räkna med och sedan får man se allt efter det som en bonus. Så skall man köpa så är min slutsats att man får räkna på en investering på 30 år, tycker man då att den ser tillräckligt bra ut så kan man köra.

Har kollat runt på lite objekt och det verkar som man får väldigt mycket hus/lägenhet för pengarna, men det jag tycker verkar vara intressantast ur ett investeringsperspektiv är att köpa det man inte får, nämligen mark (som utlänning blir det leasa).

Varför då mark?

Jo, en bro skall byggas och mycket mer infrastruktur kommer på plats i samband med det. Innebär allt annat lika att priserna på ön kommer gå upp i hyfsat snabb takt. Hävstången i mark blir då väldigt aptitlig. Min känsla utan närmre analys är att markpriset om man skulle "köpa" en större markbit vid havet och kunna bygga 8-10 villor skulle utgöra ca 20 % av den totala kostnaden för ett hus. En uppgång i huspriser med säg 40 % på 5 år skulle då ge 200 % uppgång på marken plus eventuella vinster i en exploatering av marken. Inget jag själv skulle kunna ro i land, men ett gäng investerare.

Är det någon som läser bloggen som är duktig på Thailand som har ngt tips på hur man kan förvärva mark på ett säkert/smart sätt?