Exploatera villatomter
Passiva inkomster är något jag verkligen vill uppnå och då är fastigheter det som känns klart stabilast. Problemet är att inträdesbiljetten är väldigt hög oftast.
Har därför funderat på en smågalen idé. Att bygga hyreshus på villatomter. Med dagens regler borde det gå att få 5 uthyrningsbara objekt per tomt. Förutsätter att man använder komplementbyggnaden som nästan alltid finns med i detaljplanen som oftast är avsedd för garage och det bygglovsfria Attefallshuset till uthyrning.
Jag tänker mig att man fördelar lägenheterna på följande byggnader och areor:
125 kvm lägenhet huvudbyggnad, hyra 14 000 kr
125 kvm lägenhet huvudbyggnad, hyra 14 000 kr
25 kvm lägenhet komplementbyggnad, hyra 5 000 kr
25 kvm lägenhet komplementbyggnad, hyra 5 000 kr
25 kvm lägenhet Attefallshus, hyra 5 000 kr
Ger 43 000 kr per månad eller 516 000 kr per år
Jag bedömer att motsvarande kostar högt räknat:
Tomt ca 2 mil från Stockholm - 1 500 000 kr
Anslutningsavgifter - 400 000 kr
Markarbeten med plattor för husen - 1 200 000 kr
Huvudbyggnad - 3 500 000 kr
Komplementbyggnad - 800 000 kr
Attefallshus - 500 000 kr
Total produktionskostnad - 7 900 000 kr
Total årlig kostnad för drift, underhåll och annat sätter vi för enkelhetens skull till 100 000 kr tillsvidare vilket ger ett driftnetto på 416 000 kr eller 5,3 procent.
Vi går in med 30 % eget kapital (2 370 000 kr) och lånar resterande från banken 5 530 000 kr. Räntan sätter vi till 3,5 % för att inte göra någon glädjekalkyl, vilket ger räntekostnader på 193 550 kr.
Då har vi netto per år 222 450 kr eller 9,4 %. Ett helt ok case med tanke på var fastigheten ligger rent geografiskt och att vi räknat högt på kostnaderna. Storstockholm växer med ett busslast om dagen så att komma upp emot 15-20 % borde vara omöjligt.
* Tillåts ovan byggnation i småhus områden? Vad jag vet skall inte detaljplaner stipulera boendeform, men ofta står det begränsningar i antal lägenheter.
* Är hyrorna rimliga? Jag bedömer ovan hyror som rimliga och tror eventuellt det går att ta mer. Har för mig att nya hyreshus också kan ansöka om att få ta ut mer än bruksvärdesprincipen under X år.
* Får komplement och Attefallshus göras till hyreslägenheter? Syftet med Attefallshus är väl att förtäta om jag förstått rätt.
* Nya skatteregler som slår mot lånefinansierade bolag? Hur kommer det slå i det här fallet
* Kan man finansiera fortsatta exploateringar enligt ovan modell med att få fastigheten uppvärderad till 10 000 000 kr då marknadsvärdet bör ligga ungefär där när fastigheten är färdigställd. Lösgör isåfall 1 470 000 kr och proof of concept finns för bank/finansiär att gå på.
Ovan är lite funderingar, kom gärna med feedback!
* Sälja fastigheten till någon som vill bo och bli hyresvärd för 10 000 000 kr (vinst 2 100 000 kr). Innebär att den personen/familjen bor på 125 kvm själv och vid 70 % belåning och en ränta på samma som ovan exempel bor personen/familjen kostnadsneutralt.
* Sälja fastigheten som bostadsrätter. Gissar att det går att ta 4 000 000 kr för de stora lägenheterna och 1 000 000 kr för de mindre (lån på förening inkluderat). Skulle ge 11 000 000 kr, gissar att vinsten här kanske landar runt 2 000 000 kr efter mäklararvoden etc.
Här har ni exempel på mindre hyreshus till salu i Stockholm:
Nacka
Örby
Ni som vill följa vårt husbygge kan kika in här:
Vårt villabygge på Gudö
Har därför funderat på en smågalen idé. Att bygga hyreshus på villatomter. Med dagens regler borde det gå att få 5 uthyrningsbara objekt per tomt. Förutsätter att man använder komplementbyggnaden som nästan alltid finns med i detaljplanen som oftast är avsedd för garage och det bygglovsfria Attefallshuset till uthyrning.
Case
En normal detaljplan tillåter ofta ca 250 kvm huvudbyggnad (max 2 lägenheter), 50 kvm komplementbyggnad och sedan har vi bygglovsfritt möjlighet att bygga 25 kvm Attefallshus och 15 kvm friggebod.Jag tänker mig att man fördelar lägenheterna på följande byggnader och areor:
125 kvm lägenhet huvudbyggnad, hyra 14 000 kr
125 kvm lägenhet huvudbyggnad, hyra 14 000 kr
25 kvm lägenhet komplementbyggnad, hyra 5 000 kr
25 kvm lägenhet komplementbyggnad, hyra 5 000 kr
25 kvm lägenhet Attefallshus, hyra 5 000 kr
Ger 43 000 kr per månad eller 516 000 kr per år
Jag bedömer att motsvarande kostar högt räknat:
Tomt ca 2 mil från Stockholm - 1 500 000 kr
Anslutningsavgifter - 400 000 kr
Markarbeten med plattor för husen - 1 200 000 kr
Huvudbyggnad - 3 500 000 kr
Komplementbyggnad - 800 000 kr
Attefallshus - 500 000 kr
Total produktionskostnad - 7 900 000 kr
Total årlig kostnad för drift, underhåll och annat sätter vi för enkelhetens skull till 100 000 kr tillsvidare vilket ger ett driftnetto på 416 000 kr eller 5,3 procent.
Vi går in med 30 % eget kapital (2 370 000 kr) och lånar resterande från banken 5 530 000 kr. Räntan sätter vi till 3,5 % för att inte göra någon glädjekalkyl, vilket ger räntekostnader på 193 550 kr.
Då har vi netto per år 222 450 kr eller 9,4 %. Ett helt ok case med tanke på var fastigheten ligger rent geografiskt och att vi räknat högt på kostnaderna. Storstockholm växer med ett busslast om dagen så att komma upp emot 15-20 % borde vara omöjligt.
Frågetecken
Finns en rad praktiska saker att undersöka kring ovan t.ex.* Tillåts ovan byggnation i småhus områden? Vad jag vet skall inte detaljplaner stipulera boendeform, men ofta står det begränsningar i antal lägenheter.
* Är hyrorna rimliga? Jag bedömer ovan hyror som rimliga och tror eventuellt det går att ta mer. Har för mig att nya hyreshus också kan ansöka om att få ta ut mer än bruksvärdesprincipen under X år.
* Får komplement och Attefallshus göras till hyreslägenheter? Syftet med Attefallshus är väl att förtäta om jag förstått rätt.
* Nya skatteregler som slår mot lånefinansierade bolag? Hur kommer det slå i det här fallet
* Kan man finansiera fortsatta exploateringar enligt ovan modell med att få fastigheten uppvärderad till 10 000 000 kr då marknadsvärdet bör ligga ungefär där när fastigheten är färdigställd. Lösgör isåfall 1 470 000 kr och proof of concept finns för bank/finansiär att gå på.
Ovan är lite funderingar, kom gärna med feedback!
Alternativ
Två alternativ finns också till att behålla fastigheten och hyra ut den, går kort igenom dem nedan:* Sälja fastigheten till någon som vill bo och bli hyresvärd för 10 000 000 kr (vinst 2 100 000 kr). Innebär att den personen/familjen bor på 125 kvm själv och vid 70 % belåning och en ränta på samma som ovan exempel bor personen/familjen kostnadsneutralt.
* Sälja fastigheten som bostadsrätter. Gissar att det går att ta 4 000 000 kr för de stora lägenheterna och 1 000 000 kr för de mindre (lån på förening inkluderat). Skulle ge 11 000 000 kr, gissar att vinsten här kanske landar runt 2 000 000 kr efter mäklararvoden etc.
Här har ni exempel på mindre hyreshus till salu i Stockholm:
Nacka
Örby
Ni som vill följa vårt husbygge kan kika in här:
Vårt villabygge på Gudö
Har gått i liknande funderingar. Tittar just nu på ett äldre hus som med relativt små ändringar görs om till två bostäder då det redan finns två ingångar, badrum osv, en tomt med rejält utrymme för ett attefallshus samt en källare som eventuellt kan konverteras till ytterligare en lägenhet.
SvaraRaderaDet skulle i så fall bli min första fastighetsinvestering bortsett från en lyckad bostadsrättsaffär. Men är väldigt intresserad av investeringar i USA. Har du någon erfarenhet av en firma vid namn Interhomes? Dom erbjuder attraktiva investeringar i North Dakota. http://bovision.se/Beskrivning/141053491?nologo=0
Hej Erik,
SvaraRaderaPratade för några dagar sedan med en person kring min idé ovan. Tyvärr är den inte helt enkel, är inte lätt att få bygglov för att bygga flera enheter på en fastighet avsedd för villabebyggelse. Vilket jag personligen tycker är konstigt då detaljplan egentligen inte skall styra upplåtelseform.
Han berättade även att ett Attefallshus som skall inredas för bostadsändamål troligtvis inte kommer gå igenom om det redan finns 2 lägenheter på fastigheten.
Skall tilläggas att personen är kunnig, men litar inte blint på det han sade, men har inte hunnit kolla upp det mera.
När det gäller Interhomes har jag ingen erfarenhet, är dock lite skeptisk till North Dakota och oljebommen där - frågan är hur länge den eventuella hypen kommer bestå och vad händer när tillgång och efterfrågan är i balans där.