Köpa lägenhet i Florida

Kort om att köpa lägenhet i Florida

Den amerikanska fastighetsmarknaden kollapsade fullständigt i vissa delar av USA under finanskrisen, särskilt Florida är hårt drabbat. Nu börjar dock allt fler siffror peka åt rätt håll för att köpa lägenhet i Florida:

* Arbetslösheten sjunker

* Fastighetspriserna har bottnat och är något stigande

* Den amerikanska ekonomin går allt bättre

Fortfarande är det dock svårt att finansiera sitt hus, lägenhetsköp i Florida med ett lån. Många amerikaner sitter med hus de köpt för 2-3 ggr mer än värdet är idag - de har givetvis svårt att sälja och sen köpa och ta ett nytt lån. En hel del av dessa har också de senaste åren haft svårt att klara sina åtaganden mot bankerna och bankerna har tagit husen i pant vilket satt press på priserna nedåt när de husen skall ut på marknaden. Bankerna är också fortsatt restriktiva till att ge lån till nya husköpare som vill köpa lägenhet i Florida då de fortsatt inte litar på att priserna verkligen bottnat. Min slutsats är att det blir en squezze  nedåt som är betydligt större än vad som är motiverat.

Min första investering i Florida

Mitt första köp i Florida ser ut att bli en Condo i en kuststad ca 4-5 mil från Orlando, Titusville. Reservera en lägenhet i slutet på förra veckan och väntar nu på besiktning och fler bilder på lägenheten. 

Så här ser objekt och kalkyl ut:

Objektet: 2 rum, 68 kvm (Pool, tennisbana och klubbhus på området)

Nyrenoverad

Hyresgäst kontrakt löper ut i Mars.

Pris: 367 830 kr (såldes innan finanskrisen för ca 1 Mkr)

Hyra: 4 489 kr

Avsättning renoveringsfond: 374 kr (räknar med en månadshyra)

HOA: 778 kr

Skatt: 255 kr

Försäkring: 251 kr

Management: 449 kr (Sköter underhåll och uthyrning)

Intäkt per månad: 2 382 kr

Förhållande intäkt/kostnad: 144 % (Managment borträknat)

Detta ger en årsintäkt på 28 581 kr, Net yield 7,77 %.

Min syn på investeringen

Det som lockar mig med den här investeringen är att det är en hands off investering, management  bolaget sköter allt administrativt. Lägenheten är nyrenoverad och området är upprustad efter att en större aktör köpt upp en större del av lägenheterna. Min tro är också att på 3-7 år kommer kreditmarknaderna komma igång ordentligt igen och då kommer objekt som detta köpas av boende istället för av investerare. Som ni ser i kalkylen är förhållandet mellan kostnad och intäkt per månad 144 %, innebär att den som köper boendet sparar mer än halva boendekostnaden på att köpa istället för att hyra. Även vid en finansiering på 70 % med 5 % ränta skulle den som köper spara betydliga summor (se exempel nedan) vilket talar för en prisstegring på objekt som detta närmaste åren.

Min strategi här är att sälja till den lokala marknaden när kreditmarknaderna kommer igång alt. själv finansiera lägenheten för att frigöra kapital till ytterligare investeringar och således erhålla en högre net yield.

Risker

* SEK/Dollar, jag exponeras fullt ut mot en dollarförsvagning eftersom jag använder endast eget kapital, inget lån i USD

* Uthyrningen, efterfrågan på att hyra sjunker kraftigt i staden (trenden just nu i Florida är den motsatta)

* Oförutsedda underhållskostnader (kyl, frys, AC etc.)

Sälja till den inhemska marknaden

För att tydliggöra mitt resonemang ovan, kalkyl för boende vid dubbla priset, ränta 5 % och 70 % belåning:

Pris: 735 660 kr

Avsättning renoveringsfond: 374 kr (räknar med en månadshyra)

HOA: 778 kr

Skatt: 255 kr

Försäkring: 251 kr

Lånekostnad: 2 145 kr

Kostnad per månad: 3 429 kr (besparing på över 1 000 kr mot att hyra)

La Cita Condonium

Omgivningarna

Husen