Oktober - dags för inlägg igen

Det var ett tag sen jag skrev, varit mkt på jobbet senaste månaden och sen prioritering av familjen på kvällarna.

Lägenheterna i Florida

Lägenheterna i Florida flyter på som de ska - var en hyra som kom in lite sent i september bara.

Off plan - Grenada

En uppdatering från Grenada har kommit. Det rullar på så sakteliga, prishöjningar kommer i samband med nya lagen (citizenship) troligtvis.

Nya fastighetsprojekt

Kollar på lite nya projekt som vanligt, men  inget är inne i skarpt läge. Har haft ett i Sverige som presenterats för mig, men tyckte när jag analysera det att risk/reward kändes alldeles för hög. 

Sen har jag varit inne på att utöka i staterna (finns fortfarande många intressanta köp där), men känns som för stor andel hamnar på ett och samma ställe.

Har även fått nys om ett annat projekt via bloggen. Hoppas få möjlighet att berätta mer om det om det blir av.

Lägga allt i bolag eller inte?

En annan sak jag snart måste ta tag i är att se över möjligheten att flytta över investeringarna till bolagsform. Känns som det är mest förmånligt fortfarande är att ha allt privat, men planen är att utöka portföljen rätt duktigt kommande 3-24 månaderna och då måste detta gås igenom grundligt. Är inte helt lätt med tanke på att jag troligtvis kommer ha investeringar i 3-4 länder. Spontant känns det som att ett AB i Sverige borde fungera och sen eventuellt ett bolag per land om inte det svenska bolaget kan äga direkt, ngn som har ngn tanke?

BTW, kul med alla mail som kommer in, försöker svara på så mkt jag kan!

Off plan - hög risk

Uppdatering direkt från Grenada

Har idag bett om en uppdatering från Grenada, har känt att det varit lite fattigt på det senaste tiden och det brukar inte vara ett gott tecken.

Hade egentligen 3 frågor:

* Hur fortskrider byggandet?
* Hur mycket är såld?
* När beräknas det vara klart?

Svaren kortfattat: Byggandet går för fullt igen efter semestrar, karneval och annat, försäljningen har gått bra, 77 % av hela fas 1 är sålt. Färdigställandet beräknas till slutet av 2014, ett år senare än beräknat.

Annan typ av investering

Det är bara att inse att denna investering är en helt annan typ av investering än lägenheterna i Florida och Orlando. Som tur är så är jag inte den som stressar upp mig, utan att detta skulle vara lite bumpy hade jag räknat med och från och med januari börjar 5 % ticka i ränta på handpenningen iaf.

Ni som vill veta mer om investeringen kan läsa mitt inlägg här, där går jag igenom hela affären mer i detalj:
Inlägg om Grenada investeringen

Mkt mail om investeringar i USA

Får mkt mail om investeringar utomlands just nu och särskilt USA såklart, kul att fler svenskar än  jag fattar att det är/varit köpläge i USA.

Några saker jag märker att en del inte kollar så noga är följande:

* Vem skall sköta uthyrningen åt mig? 

- Detta bör du ha koll på innan du köper. Är ju dem som vet vad du kommer att kunna ta ut i hyra!

* Vem mäklar köpet, ofta vill man använda sig av svenskar på plats.

- Helt ok, men de är oftast inte experter på uthyrning och löpande kassaflöde. De flesta svenskar som köper är trots allt ute efter att trygga sin pension eller flytta på studs.

* Är priset det rätta?

- Det är inte lätt att avgöra hur priset ligger. Själv tycker jag det är svårt i Sthlm ibland att avgöra vad ett objekt är värt, hur svårt är det inte då i USA. Tips: sök på de stora listningssidorna, kolla vad husen gått för senaste månaderna, vad folk hyr ut för etc etc. Det går att få en hyfsad bild.

* Ställ mer frågor...

- Ställ massor massor frågor till mäklaren/säljaren. Får du osäkra eller inget svar på dem, avstå. Tänk på att du är 1 000 mil därifrån.

Summering

Avslutningsvis vill jag säga att jag tror det är fortsatt köpläge.  Mitt dilemma nu för fler investeringar är likvider, vill inte ligga fullinvesterad inför nästa år då pappaledighet i Thailand mm väntar.

Men dyker rätt köp/objekt upp är jag inte den som tvekar.

Fortsätt maila era tankar, funderingar, frågor och förslag eller lyft dem direkt här på bloggen så fler kan vara med och ge sin syn!

Thailand 2 månader nästa år

Föräldrarledigt i Thailand

Från mitten av feb till mitten av april tänkte vi åka till Thailand hela familjen. Det var nästan 4 år sedan vi var i Thailand senast och då älskade vi verkligen lugnet, stränderna, människorna och maten såklart.

Vi funderade länge på om vi skulle välja USA och Florida, men känns lite mer som ett chanskort (trots mina investeringar i Florida har jag aldrig varit där, utan bara i NY och Boston) samtidigt som det skulle bli betydligt dyrare.

Äga och hyra ut i Thailand

En intressant reflektion är att uthyrningen i Thailand för de som har hus och lägenheter verkar gå riktigt bra. Vi har kollat runt i Koh Lanta och det är inte helt lätt att hitta ett hus eller en lägenhet som inte är bokad ngn av de 8 veckorna vi vill åka.

Ett hus med bra läge kostar ca 1,5 MSEK och verkar generera ca 15 000 kr/vecka högsäsong (3 mån/år) och 10 000 kr/vecka mellansäsong (3 mån). Ger vid 70 % beläggning ca 227 000 kr.

Någon som läser bloggen som har erfarenhet av ägande och uthyrning i Thailand och kanske tom Koh Lanta?

Fina siffror från USA

Kort sammanställning

* BNP ökade 1,7 % Q2 (väntat 1,0 %)
* Privat konsumtion steg 1,8 % (väntat 1,6 %)
* Bostadsinvesteringar ökade med 13,4 %
Källa DI

Självklart kul för mig att bostadssiffrorna fortsätter komma in finfint. Mina lägenheter i Florida ser fortsatt ut att vara en bra investering även värdemässigt.

Senaste veckorna har det kommit ut objekt identiska med min lägenhet i Orlando för 125 000 USD, för 6 månader sedan köpte jag för 99 000 USD, så en fin värdestegring som gör att jag ser ut att kunna nå målet om en värdetillväxt på ca 35 % på den lägenheten i år.

Kvartalsvis utbetalning av hyresintäkter

Kvartal 2 - Mina lägenheter i Florida

Mina lägenheter i Florida

Dags att hämta hem pengar igen från uthyrningen av lägenheter i Florida till Sverige. Under Q2 har inget oförutsett inträffat så det är maximal insättning till mitt USD konto här i Sverige. Lägenheterna i Florida har gett följande intäkter:
1 200 USD på lilla lägenheten i Titusville
2 500 USD på den stora lägenheten Orlando
Totalt 3 700 USD
Ger med dagens dollarkurs ca 18 000 kr.



Intäkterna blir större än vad de egentligen är på den stora då jag betalt HOA avgifter i förskott, orkar inte göra inbetalningar månadsvis. Även försäkringskostnaderna är betalda för båda på helår.

Måste säga att just det löpande kassaflödet är grymt nice med fastighetsinvesteringar. Har ju tidigare kört rätt hårt på börsen och just det löpande kassaflödet saknade jag verkligen där.

Nackdelen med lägenheterna i Florida är dock att det är väldigt svårt att veta exakt värde på dem i dagsläget. Gjorde en uppskattning för några veckor sedan som ni kan läsa om här.

Dags för halvårsbokslut

OaO

Cleveland eller Houston eller inget?

Köpa hus eller lägenhet i USA

Funderar på mitt nästa köp, kollat lite på Cleveland och Houston, men är fortfarande kluven.

Condo i Cleveland

Cleveland nyrenoverad condo, Blue-collar - 34 900 USD, 16 % Net yield per år. Hyresgäst på plats.

Hus i Houston

Houston nybyggt hus, bredvid Hobby International Airport som expanderar - 150 000 USD, 13 % Net Yield med 70 % finansiering. Ingen hyreshäst på plats.

Tankar

Det som väger för Cleveland är enkelheten, cash köp och att det är en Condo - lite underhåll.

Det som väger för Houston är just att det är ett hus, det är nybyggt, bra tryck i regionen, stor chans till bra värdeökning.

Någon som har några tankar?

Svårt läge på världens börser

USA

Ekonomin går bättre och bättre, hushållens konferensindikator stärktes ordentligt och nådde nivåer som vi inte sett sedan januari 2008. Bomarknaden fortsätter att visa på väldigt kraftiga uppgångar och höga försäljningsnivåer.

Mycket på grund av ovanstående signalerar FED för att stödköpen kan avslutas eller trappas ner något snabbare. Vilket i grunden är positivt, att fortsätta svälla balansräkningen håller inte hur länge som helst, även om det kortsiktigt eldar på börser världen över.

USA går starkt

Mer USA och huspriser

Jag gillar ju att kika på huspriser, nedan diagram är från Economist. Gå gärna in själva och kolla andra grafer där man jämför huspriserna i USA mot hyror, medelinkomst etc. Mycket tyder på att marknaden kommer fortsätta starkt upp. Vilket är en väldigt bra motor för ekonomin i stort.

Huspriser i USA sedan Q1 2002 

Europa

Är fortfarande en väldig röra med höga upplåningskostnader igen för Spanien och Italien, ryktas om att Italien måste söka stöd inom kort.

Kina

Tillväxten haltar och det finns tecken på att kreditgivningen kommer att stramas åt.

Stramare kreditgivning i Kina

Svårt läge

Som sagt svårt läge, vilket gör att jag tror vi får se en skakig sommar på börserna i världen. Tror dock fallet som varit är överdrivet och vi hämtar upp en del när investerare börjar fokusera på att världens största ekonomi nu på allvar börjar få upp ångan.

Grenada, Västindien - klart sommaren 2014

Då kom ny tidsplan, klart sommaren 2014.

Lite smådrygt med 9 mån försening, men kändes rätt väntat. Som tur är tickar ränta på handpenningen from årsskiftet. Om jag minns rätt är det 5 eller 6 %, så ok avkastning. Betydligt bättre än bankräntan här hemma.

Hade ju tänkt besöka Grenada våren 2014, får istället sikta in att familjen åker ditt 2 veckor ibörjan av 2015. Kul att ha något att se fram emot. Inte ofta vi planerar resor 1,5 år i förväg.

Nedan lite härliga bilder på omgivningarna.

Dags för halvårsbokslut

Lite tidigt för halvår, men här kommer en uppdatering om hur mina lägenheter i Florida utvecklats hittills i år. Lite kort även hur projektet i Grenada fortskridit.

Lägenhet i Titusville

* Lägenhet Titusville, USA (Årsmålet)

Värde 130101: 370 000 kr
Mål net yield 2013: 28 000 kr
Mål värde 131231: 400 000 kr

* Lägenhet Titusville, USA (Per 130531)
Värde: 430 000 kr (högst osäker siffra, men tittar man på objekt till salu är det realistiskt att tro att det ligger där)
net yield tom 130607: 16 497 kr (hyreshöjning och inga omkostnader, reparationer gör att jag ligger bättre än budgeterat)

Lägenhet i Titusville

Lägenhet i Orlando - Four Corners

* Townhouse Four Corners, Orlando, USA (Årsmålet)

Värde 130201: 670 000 kr

Mål net yield: 42 000 kr

Mål värde: 900 000 kr

* Townhouse Four Corners, Orlando, USA (Per 130531)

Värde 845 000 kr (högst osäker siffra, nyproducerade ligger ute för dryga 900 000 kr med möjlighet till belåning)

net yield tom 130531: 8 983 kr (feb-maj, försäkring helår betald 640 USD, Betalt för att få hyresgäst in place - om inga omkostnader 4 810 kr/mån resten av året i net yield, ger precis 42 000 kr)

Mål värde 131231: 900 000 kr

Lägenhet i Orlando - Four Corners

Hotelsuite Grenada - Västindien

Målet här var att projektet färdigställdes i år. Som det nu ser ut kommer det bli efter årsskiftet. Dock positiv då jag löpande kan se att bygget fortskrider.

Hotellsuite Grenada - Västindien

Ytterligare köp

Utvärderar kontinuerligt marknaden i såväl Sverige, Europa som USA, men har ännu inte hittat något att slå till på.

Fortsatt bra signaler från USA

Huspriser och aktier upp - arbetslösheten ner

En bra sammanfattning, från Bloomberg News

“The bottom line is there’s been a lot of chatter about how the market’s going to respond when the Fed tapers, but home prices are rising, jobless claims are coming down, and the stock market keeps going up,” James Paulsen, the Minneapolis-based chief investment strategist at Wells Capital Management.

Banksektorn

Frågan är om det är en riktig återhämtning vi nu börjar se i USA eller om det kommer ytterligare bakslag i samband med att FED så småningom stramar åt kranarna. Personligen tycker jag utsikterna ser stabila ut. Idag meddela Moody´s att de justerat upp utsikterna för de amerikanska bankerna, de är nu förbereda för att möta motgångar och kostnaderna för dåliga lån har minskat.

För några veckor sedan meddela Fannie Mae (togs över av myndigheterna - skattebetalarna i nödaktionen 2008) att de kommer betala in 59,4 miljarder USD till staten och även Freddie Mac (syskonbolag till Fannie) går med vinst numera. Dessa 2 giganter står för hälften av USA:s bostadslån.

Min slutsats

Med andra ord är banksektorn tämligen stabil i USA igen, vilket kommer driva på utlåningen till hushåll och företag igen. Förhoppningsvis har bankerna dock lärt sig en del av sina misstag.

Jag ser all anledning att tro på fortsatt bra värdeutveckling för mina 2 enheter i Florida. Skulle bli mycket förvånad om inte priserna fortsätter ticka på bra uppåt närmsta åren. Fortfarande är spreaden mellan att köpa och att hyra hus eller lägenhet i USA alldeles för stor. Så i takt med att bankernas utlåning lättas upp kommer priserna på hus och lägenheter i USA stiga allt snabbare.

Enfamiljshus upp 14,9 % i USA

Bra tryck på husmarknaden i USA

Försäljningen uppgick till en säsongsjusterad årstakt på 454 000 enheter i april, analytiker hade räknat med 425 000 enheter. Medianpriset steg med 14,9 %, så det går fort uppåt nu!

Utbudet är oförändrat, täcker försäljningen i 4,1 månader.

Artikel i gårdagens DI

Fastighetsinvestering Grenada Västindien - Nya bilder maj

Dags för nya bilder igen

Uppdateringarna från projektet i Grenada duggar allt tätare. Jäkligt kul, då det tyder på att allt mer kommit på plats.

Nedan de senaste bilderna från bygget.

Magnifik utsikt...

Väggar och tak på plats...

Nedan mina tidigare inlägg om projektet i Grenada:

Investering Grenada

Övrigt intressant idag

Bankerna fortsätter sänka listräntorna på bolånen, trots högre riskvikter. Kan tydas som att man hade förväntat sig en större höjning.

Försäljningen av befintliga hus i USA på högsta nivån sedan november 2009. Ett gott tecken! Medianpriset på en villa är upp 11 % jämfört med för ett år sedan.

Riskvikterna på bolån höjs

Beslut om riskviktsgolv för svenska bolån

Idag kom beskedet att riskvikterna för bolån höjs till 15 %. Åtgärden bedöms inte påverka räntorna nämnvärt skriver FI. Min bedömning är därför att det inte heller bör påverka bopriserna.

Det finns mycket matnyttigt att läsa i FI:s skrivelse om man är intresserad av bomarknaden och bopriserna, nedan lite intressanta diagram.

Länk till skrivelsen.

Utvecklingen har bromsats senaste åren, vilket inte media riktigt gett sken av.

Även här ser vi att kurvan börjat röra sig i sidled.

Efter bolånetaket ser vi en snabb nedgång i belåningsgrad bland förstagångsköpare.

Tycker mig se en sund utveckling när man ser på ovan diagram. Inget alarmerande för bopriserna. Detta är inget förespråkarna för en kommande krasch ger bilden utav, då får man snarare intrycket av att den extrema uppgång som var i början av decenniet har fortsatt.

Annan intressant läsning om bomarknaden idag

Från dagens industri idag.

Bankchef varnar Sverige för bopriserna - DI

...men här väntar borally - DI

Bostadsmarknaden Stockholm

Debatten är intensiv i media och i diverse bloggar kring priserna på bostadsrätter i Stockholm. Tänkte i detta inlägg ge min syn på prisbilden på bostadsrätter och vilka faktorer som påverkar prisbilden.

Faktorer uppåt:

De låga räntorna: Bidrar starkt till höga priser på bostadsrätter, varje miljon kostar ca 1 750 kr i månaden efter skattereduktion.

Bostadsbristen: Extrem, finns inte en hyresrätt inom 5 mils radie om du inte stått i kö mer än 5 år.

Behov och enkelhet: Tidigare ville "alla" flytta till villa vid 25 års ålder, nu vid ca 35 år eller inte alls. Gör att behovet av bostadsrätter ökar ytterligare. I dagens stressade samhälle prioriterar många enkelheten med en bostadsrätt vs en villa med ständiga renoveringar, gräsmatta som skall klippas etc (se prisutveckling villor vs bostadsrätter).

Brist på stadskänsla i förorter: Existerar inga förorter där du får storstadskänslan, därav behovet av att bo nära innerstaden om du vill ha ett brett utbud av restauranger, biografer, nöje, kultur osv.
Priset på nyproduktion: Det är svindyrt att bygga nytt överallt i Sverige och särskilt i Stockholm. Dels är produktionskostnaderna dyra, men på det tar kommuner extremt bra betalt för marken. Ju dyrare bostäder man kan bygga desto bättre skattebetalare får man in. Tittar man på nyproduktionspriserna som byggherrar tar i kommuner en bra bit utanför Stockholm och inne i Stockholm tycker jag priserna i Stockholm är att anse som attraktiva. Detta vid en direkt jämförelse mot vad en äldre lägenhet lägenhet utanför Stockholm kostar mot en lägenhet i Stockholm.

Från www.maklarstatistik.se

Faktorer nedåt:

Belåningstaket: Håller tillbaka vissa köpare (främst yngre förstagångsköpare).

Tuffare krav från bankerna: Jämfört med 2006-2008 är det tuffare att få låna idag än tidigare.

Krisen i Europa: Påverkar folks riskbenägenhet, dock blir effekten liten p.g.a. utbudsbristen vilken leder till att folk inte har något annat val om de vill kunna bo någorlunda centralt (inom 5-6 mils radie).

Nedåtrisker:

Arbetslöshet: En snabb ökning här skulle slå hårt mot priserna då skyddet idag är minimalt. Om man inte har buffert eller försäkring. Vilket många saknar.

Lagar och regler: Ändrade ränteavdrag, höjda riskvikter eller tuffare krav på amortering slår direkt på priserna då bankernas kalkyler påverkas avseende hur mycket de kan bevilja.

Högre räntor: Folk kikar på sin månadsbudget och tyvärr alldeles för kortsiktigt. Vilket gör att låg ränta leder till högre riskaptit och hög ränta till lägre riskaptit, precis som räntorna påverkar börsen och riskviljan där.

Kort analys:

Utifrån ovan tror jag priserna ligger på en rimlig nivå. Mindre lägenheter har ökat kraftigt i pris senaste året då folk prioriterar närheten till stan som viktigare än storleken på boendet. Större lägenheter har inte hängt med då kraven från bankerna håller emot. Det finns inte heller hur många familjer som helst som kan lägga 5-6 miljoner kronor plus på sitt boende. Däremot kan väldigt många lägga 2-5 miljoner kronor. Det som främst långsiktigt avgör vart priserna tar vägen är hur man väljer att attackera bristen på bostäder, händer inget kommer priserna fortsätta upp.
En annan viktig faktor är om spelreglerna ändras kring ränteavdrag, riskvikter, amorteringskrav etc - det slår direkt på köparens och bankens kalkyler.

Bygga på höjden för att öka utbudet

Fastighetsinvestering Grenada Västindien - Nya bilder

Bilder april - Off Plan köp på Grenada

Verkar som tempot hålls uppe, nya bilder från byggandet har kommit.

Kommer bli grymt att åka dit med familjen nästa år och se hela anläggningen i färdigt skick.

Härlig utsikt

Bilder från byggandet 

2,58 procent i ränta på 5 år

Räntan på långa bidningstider sjönk kraftigt

Efter riksbankens besked i veckan sjönk de långa räntorna kraftigt, helt plötsligt blev den 5-årsräntan jag blivit erbjuden 12 punkter billigare.

Inte omöjligt att det bästa är att ligga på rörlig ränta, men 2,58 procents ränta på fem år måste ändå anses som tokbilligt och för oss känns det helt klart värt att säkra nästan hälften av lånen då.

Ny bostad = förhandling av bolånen

Snart dags för flytt

Nu är det bara drygt en vecka kvar till flytt :-), så var igår nere på banken för att diskutera räntevillor på bolånen. I dagsläget har vi tre bolån varav två är bundna till årsskiftet. Dessa behåller vi, gör ett sk. säkerhetsbyte. Det tredje bolånet är rörligt och vi behöver även utöka bolånen med 600 000 kr.

Tanken är att binda det tredje bolånet och även utökningen på 600 000 kr på 5 år, tycker långa bindningstider är väldigt attraktiva just nu. Efter diverse diskussioner fram och tillbaka fick vi erbjudande om 2,70 procent på 5 år. Känns som en bra deal - ca 80 punkter under bankens listränta. Borde sjunka några punkter till i samband med riksbankens besked idag och nya räntebanan.

Diskussionen med banken

De argument jag förde fram i diskussionen med banken var följande:

* Lång bindningstid (innebär att banken säkrar mig som kund)

* Stort lån och bra säkerhet (belåning 70 % av marknadsvärdet)

* Sparande - vi har högt sparande till barnen och även min fru sparar en del i fonder

* Övriga produkter - kort, lönekonto etc.

* Naturligt att ha en bra bit under SEB:s generella erbjudande till TCO anställda som gäller hela 1,2 miljoner medlemmar (0,9 % över deras upplåningsränta erbjuds)

* SVD:s räntekarta - ger en bra insikt i vad andra förhandlat fram

De två lån som löper ut runt årsskiftet får vi se hur vi gör med, ett troligt scenario är ett rörligt och ett på en två eller tre åring.

Köpläge i Spanien?

Köpa lägenhet spanska solkusten

Har funderat lite senaste dagarna på om det kanske kan vara läge att köpa lägenhet på Spanska solkusten. Att det är fullt kaos i Spanien är jag fullt medveten om, men samtidigt är frågan hur lågt priserna kan sjunka?

Spanska solkusten

Stor marknad för nordbor

Kikar vi på Spanska solkusten är det långt ifrån en marknad som är isolerad till Spanjorer, utan snarare är det en marknad där engelsmän, tyskar, svenskar, norrmän, holländare osv köper. Länder med förhållandevis stabil ekonomi (bortsett England då kanske).

Att träffa botten är alltid svårt, hade jag gjort det med mina lägenhetsköp i USA hade jag köpt mina 2 lägenheter till ca 20 % lägre pris än jag gjorde och nu har dem på några månader ökat med ca 20 % ytterligare.

Bild från nybyggt område 20 m från havet

Pension i solen 

Redan nu väljer många att tillbringa sina pensionsdagar på varmare breddgrader och då har fortfarande inte den stora kullen pensionärer börjat röra på sig ännu. Med de krigsrubriker som råder nu är det nog få som vågar ta steget att köpa lägenhet i Spanien, lättar rubrikerna något och marknaden får lite medvind tror jag vi kan få en kraftig korrektion uppåt på priserna.

Att jämföra bostadspriser länder emellan skall man passa sig för, men kan inte låta bli ett enkelt exempel:
Nybyggd lägenhet Gotland 2 rum - säsong 6 veckor per år, pris ca 2 Mkr (Pris ATH)
Nybyggd lägenhet Spanska solkusten 2 rum - säsong 52 veckor, pris ca 1,5 Mkr (Pris ca 50 under ATH)

Överutbud - hur länge?

Just nu hålls priserna tillbaka av ett enormt överutbud pga. rädsla och en enorm byggboom som skedde fram till 2008-2009. Dock är priserna nu så låga att många som inte ens haft en tanke på att köpa innan krisen faktiskt har möjlighet. Vilket påminner om det läge vi hade i USA för något år sedan och fortfarande till viss del har. Orsaken till överutbudet var dock av annan orsak i USA, vilket vi kan återkomma till i ett annat inlägg.

Är jag galen eller kan det vara så att det är rätt läge att kliva in och köpa lägenhet i Spanien?

Utveckling mina investeringar

Tänkte bara kort summera mina investeringar i USA och Västindien

På det hela är jag nöjd med utvecklingen hittills, lite olyckligt att Grenada är något försenat. Något jag iofs nästan räknat med.

Titusville, Orlando

Lägenhet (Condo), 68 kvm
Pris: 54 900 $
Utlägg sedan köp: 0 $
Uthyrningen: Uthyrd sedan köp, kontrakt förlängdes från april till nov i veckan
Hyra: 690 $, höjning 20 $ i samband med förlängningen i veckan
Värdestegring: 0 $, har ingen data som gör att jag kan värdera upp den
Årlig avkastning: 8,17 % (efter skatt, HOA, Försäkring, renoveringar)

Områdesbild Titusville

Four Corners, Orlando

Townhouse, nybyggt (Condo), 139 kvm

Pris: 101 900 $

Utlägg sedan köp: 0 $, hyresgäst har bekostat larm som kommer lämnas kvar

Uthyrningen: Uthyrd sedan köp, kontrakt tom feb nästa år

Hyra: 1000 $

Värdestegring: 10 000-20 000 $, har sålts liknande objekt för mellan 105 000 - 120 000 $ senaste månaden

Årlig avkastning: 6,41 % (efter skatt, HOA, Försäkring, renoveringar)

Bild från köket - Four Corners

Bacolet Bay, Grenada, Västindien

Lyxhotell under uppförande, 1 rums svit, 46 kvm, Off Plan

Pris: 245 000 $

Handpenning: 73 500 $

Uthyrningen: Hotellet bedöms klart Q1 2014 (försenat fr Q4 2013)

Värdestegring: Inga prishöjningar ännu, värderas 30 % över priset

Årlig avkastning: 0 % i år (7,2 % från 2014 garanterat)

Bild från bygget - Grenada

Hyresgästen höjer värdet - lägenheten i Orlando

Alarm i lägenheten i Orlando

Förvaltningsbolaget hörde idag av sig angående att min hyresgäst som nyligen flyttat in ville installera larm. Hyresgästen står för kostnaden och de kommer lämna kvar larmet när de flyttar. Härligt med hyresgäster som verkar trivas så bra att de är beredda att ta kostnader för installationer - tyder på att de vill bo där länge :-)

Nu när uthyrningen och allt är fixat med denna lägenhet känns det faktiskt riktigt bra att ha styrt upp allt själv med förvaltningsbolag etc. Lärt känna mina kontakter där bra och får extremt snabb återkoppling och kontinuerliga uppdateringar om allt, något jag gillar.

OaO

Läget på lägenheten i Orlando

Checklista köpa lägenhet i Florida

Checklista

Tänkte skriva ihop en checklista av mina erfarenheter av att köpa lägenhet i Florida på egen hand utan att vara på plats.

1. Hitta en mäklare/agent du litar på och som kan marknaden. Viktigt att personen kan marknaden utifrån ett investeringsperspektiv så det inte är en mäklare/agent som söker ett semesterboende till dig.
2. När du fått rätt objekt presenterat för dig så reserverar du objektet.
3. Inom en vecka från reservering skall handpenning betalas in och ett köpekontrakt upprättas som du kan backa ifrån om inte besiktningen är tillfredsställande.
- Skicka i detta läge iväg offert på försäkring av objektet
- Börja också kolla på Management bolag som skall sköta uthyrningen åt dig, ta in priser och förhandla hårt
4. Boka besiktning - mitt råd här är att köpa till lite extra moment så de verkligen går igenom mer än ytskicken. Om du efter besiktningen känner dig det minsta osäker så hoppa av.
5. Efter besiktning om du väljer att gå vidare, be att få en sammanställning av de saker som måste åtgärdas och pris för material och arbetet.
6. Closing dokument (Title company) skickas över och betalningsinstruktioner - gå igenom allt noggrant, ställ frågor om du tycker något är oklart.
7. Signera och betala ditt objekt
- Aktivera försäkringen på tillträdesdagen
- Beställ de arbeten som måste utföras i enlighet med besiktningen
- Aktivera Management bolaget så de börjar leta hyresgäst (kontrakt skrivs med dem)

Att tänka på/bra att ha när du skall köpa lägenhet i Florida:

* USA bankkonto för hyresintäkter, betalningar av försäkring, HOA avgifter etc är väldigt praktiskt - inget jag haft vilket varit småjobbigt. Klart enklast att öppna när man är på plats i USA.
* Valutakonto USD i svensk bank (brukar inte vara ngn kostnad), gör att du snabbt kan växla över till USD om kursen är gynnsam

Townhouse Orlando - Köpa lägenhet i Florida

Lägenheten såld

Äntligen är lägenheten såld

Det tog lite drygt en månad, men nu är lägenheten äntligen såld. Jag gissade på en vinst på 700 000 kr. Det blev 800 000 kr minus mäklararvode - så måste väl säga att jag hade rätt bra koll på prisläget. Egentligen sjukt mkt pengar på 1,5 år.

Känns fantastiskt skönt att allt är klart, mitt tålamod är inte det bästa och det går inte att komma ifrån att man blir lite nervös när det drar ut på tiden.

Räknar man avkastning på eget kapital har vårt boende genererat 33 % (25 % EK resten lån) under dessa 18 månader. Då har jag även räknat av kostnaden för lån och avgifter. Helt sjukt när man tänker efter!

Lägenheten uthyrd - Orlando, Florida

Hyra ut lägenhet i Orlando

Fick besked igår om att lägenheten i Orlando nu är uthyrd. Bra arbetat av förvaltningsbolaget, ca 4 veckor efter köp.

Hyran blev 1 000 USD/månad, vilket är enligt plan. Området är fortfarande inte helt klart, närmsta 24 mån skall pool, klubbhus etc byggas vilket kommer göra att priserna på sikt borde ligga runt 1 250-1 4 00 USD/månad. Gör att avkastningen går från 7 % till nästan 10 % per år på EK.

1 000 USD - Hyra ut lägenhet Orlando

Kom också fortsatt bra statistik från USA:
Kraftigt lyft för husförsäljningen i USA

Ramlar in bra nyheter från USA

Bilindustrin

Rekordvinster för GM, Chrysler och FORD - bilindustrin har anpassat sig och blivit lönsam på lägre volymer. Självklart är det inte bra att volymerna krymper, men 2008-2010 var det ingen som trodde ngn av dessa bolag skulle klara sig.

Länk artikel DI - Här får bilarbetarna superbonus

Rekordvinster för GM, Chrysler och FORD

Arbetslösheten USA

Antalet nyanmälda sökande av arbetslöshetsunderstöd i USA sjönk klart mer än väntat under vecka 6, jämfört med närmast föregående vecka.

När det gäller arbetslösheten är trenden solklar och det går undan nedåt:
Länk till Tradingeconomics

Mer och mer ljuspunkter i ekonomin!

- USA tuffar på riktigt bra
- Varsel vågen i Sverige har avstannat och förtroendet för ekonomin är på väg upp
- Euro krisen, nedåt riskerna är mindre än för några månader sedan
- Höga vinster i många bolag

Greetings from Grenada

Uppdatering fastighetsinvestering - Grenada

Har nu äntligen fått en uppdatering från Grenada och min fastighetsinvestering i ett off plan projekt där. Lite förseningar är det i byggandet, men det hade jag nästan räknat med att det skulle vara när det är off plan och i västindien. Planen när jag köpte var att det skulle vara färdigt okt/nov iår, nu lutar det åt jan/feb nästa år.

Här är mer info om investeringen:

Lyxhotell 5 stjärnor - Grenada

Mål 2013 med Grenada investeringen

Det som nu är klart är gjutning av plattan där hotellfastigheterna skall ligga. Har även fått lite bilder, inte så mycket att se ännu, men det kommer bli sjukt nice och det skall bli riktigt kul att följa kommande uppdateringar. Det som är kul med off plan, uppdateringarna under byggtiden.

Inte omöjligt att det blir 2-3 veckor på Grenada våren 2014.

Från konstruktionen 5 star Grenada