Västindien Grenada - Exit köp

Köp med goda exit möjligheter

Mitt första köp utomlands till portföljen blev ett köp "off plan", en investering i ett lyxhotell (5 star) på Grenada. Köpet genomfördes i augusti i år och jag väntar nu i december på en större uppdatering på hur allt fortlöper, spännande.

Kort om projektet

Projektet hade haltat ordentligt under finanskrisen, men fick av en engelsk fastighetsagent (arbetar på en av Storbritanniens mer välrenommerade overseas mäklare)  reda på att de nu hade klart finansieringen (tillräckligt många köp för att banken skulle ställa upp med lån för färdigställande) och att konstruktionen skulle börja om en månad.

Investeringen

Fanns ett fåtal enheter kvar med en riktigt bra deal, 245 000 USD (1 715 000 kr), ca 40 kvm.

30 % cash (nu)

70 % LTV lån (färdigställande)

7,2 % i garanterad net yield

155 % buy back option

Investeringen innebär att jag från hösten 2013 har en Net yield fram till hösten 2016 på ca 17 500 USD (125 000 kr) innan lånekostnaden. LTV lån har en relativt hög ränta och min filosofi är att låna på den marknad jag verkar, så med 8 % lånekostnad sjunker min Net yield drastiskt ned mot 4 285 USD (30 000 kr) vilket innebär en Net yield på ca 6 % på EK. Detta är en investering med lägre yield än jag normalt skulle acceptera, men då jag har en option 2016 på att sälja för 155 % av köpesumman så är det en bra exit jag vill åt.

Yield 0 % år 2012

Yield 6 % år 2013

Yield 6 % år 2014

Yield 6 % år 2015

Cash utöver köpeskilling 134 750 USD (943 250 kr) år 2016

Risker

* Förseningar i byggandet (drar det över beräknat datum har jag dock 5 % i ränta på handpenningen enligt avtalet)

* Kurs USD/SEK (begränsas till handpenningen, lån kommer tas i USD)

* Buy back optionen kan ej uppfyllas (endast ett fåtal lägenheter såldes med denna möjlighet)

Detta är ett projekt med en något högre risk än jag tänkt mig generellt i portföljen. Dock känns utväxlingen på det egna kapitalet extremt god. 73 500 USD i eget kapital som 2016 växt till 208 250 USD (EK + Cash över köpeskilling) + 6 % yield 2013-2015.

Mer om varför möjligheter som denna uppstår finns att läsa i mitt inlägg "Varför denna blogg".

Grenadas underbara stränder