Nytt objekt, Townhouse Four Corners Orlando

Townhouse Four Corners Orlando

Fick i slutet på förra veckan ett nytt förslag på köp av min kontakt borta i USA, ett townhouse.

Börjar med en kort bakgrund kring objektet:
* Nyproduktion som byggdes 2007
* Samtliga 200 townhouse i området såldes off plan för 275 000 USD till 365 000 USD
* Bankerna drog tillbaka finansieringen för byggherren och endast 60 townhouse färdigställdes
* Ligger strategiskt mellan Orlando och Tampa med närhet till Disney
* Arbetsgivare i området är hotell och turistnäringen, stort Wall Mart distr. center mm

Nuläge:
* Byggherren har köpt tillbaka samtliga townhouse från banken
* Säljer nu ut de sista 10 färdigbyggda för 99 000 USD (Etapp 1)
* Etapp 2 som nu håller på att byggas kommer att säljas för 145 000 USD
* Etapp 3 kommer att säljas för 180 000 USD
* Pool, gym, klubbhus är klart om maximalt 2 år

Så här ser objekt och kalkyl ut:

Objektet: 3 sovrum, 3 badrum, 139 kvm (Egen pool, pool, gym och klubbhus på området inom 2 år)

Nyproduktion (även om de byggdes 2007 så måste byggherren tillse att de är i nyskick när de nu säljs på nytt) En mycket attraktiv planlösning och hög standard.

Hyresgäst ej kontrakterad (vid köp bör hyresgäst vara på plats inom 4 veckor, folk köade när de första objekten såldes iväg ibörjan på året)

Pris: 670 502 kr (såldes innan finanskrisen för ca 2,4 Mkr)

Hyra: 6 580 kr

Avsättning renoveringsfond: 548 kr (räknar med en månadshyra på samtliga objekt jag köper)

HOA: 1 152 kr

Skatt: 611 kr

Försäkring: 258 kr

Management: 439 kr (Sköter underhåll och uthyrning)

Intäkt per månad: 3 572 kr

Förhållande intäkt/kostnad: 156 % (Managment borträknat)

Detta ger en årsintäkt på 42 869 kr, Net yield 6,39 %.

Min syn på investeringen

Att köpa där nyproduktionen kommer säljas för 45 % mer än jag köper för inom 1 år talar för kraftig uppgång i närtid för mitt objekt. Det som också kommer att driva på priserna är att området inte är helt färdigt med pool, klubbhus och gym, när alla faciliteter är på plats ökar värdet på hela området.

Folk köpte här off plan för 3,5 ggr mer än jag köper för idag innan finanskrisen, vilket också talar för att priserna i området kommer ta rejäl fart när bankerna börjar låna ut igen. Min kontakt tror bankerna kommer ställa upp med lån redan till de som köper i etapp 2.

Jag räknar kallt med att inom 24 månader kunna ta 1 250 USD i hyra, en ökning med 25 % (då är hela området färdigt). EXIT på 225 000 USD inom 4 år är också fullt rimligt förutsatt att lånemarknaden fungerar normalt.

Har betalat in 2 000 USD i reservation på detta objekt och har nu 15 dagar på mig för att undersöka, besikta och gå igenom allt.

Townhouse

Balkong övervåning

Kök

Sovrum

Uteplats, Pool