Mina mål 2013

Mål 2013

2013 kommer bli ett väldigt spännande år.

Min fru kommer vara hemma med våra två döttrar som föddes i oktober - kommer eventuellt själv också vara hemma några månader i slutet på året om det fungerar med mitt arbete. Så att spara pengar som vi normalt gör varje månad kommer det inte bli tal om. Vi kommer under våren flytta till större boende och det är också dags att ta tag i träningen igen som blivit lidande under hösten.

I dagsläget innehåller min fastighetsportfölj följande 2 investeringar och nedan följer målen för dem 2013:

* Lägenhet Titusville, USA
Värde 370 000 kr (EK 370 000 kr)
Mål net yield: 28 000 kr
Mål värde 131231: 400 000 kr

Lägenheterna Titusville, Countryclub

* Off plan hotellsuite, Grenada

Värde 1 715 000 kr (EK 500 000 kr)
Mål: Mitt mål med denna investering är att projektet färdigställs i år och from 2014 börjar leverera 7,2 % net yield (garanterat). Bedömer att värdet vid färdigställande ökar till 2 000 000 kr (tar dock inte med det i mitt summerande mål för 2013).

Grenada

Kommande investering och mål för den 2013 (affär håller på att slutföras):

* Townhouse Four Corners, Orlando, USA

Värde 670 000 kr (EK 670 000 kr)

Mål net yield: 42 000 kr

Mål värde 131231: 900 000 kr

Townhouse, Four Corners, Orlando

Ytterligare affärer under 2013:

Håller på att sälja vår lägenhet för att flytta till större. Försäljningen borde generera en vinst som gör att ytterligare inköp till portföljen kan genomföras under våren 2013 (objekt i prisklass 500 000 kr). Har dessutom ca 200 000 kr i sparande som kan flyttas in i fastighetsportföljen.

Detta ger följande totala mål för 2013:

> Eget kapital vid årets ingång i portföljen: 1 570 000 kr
> Mål eget kapital vid årets utgång i portföljen: 1 800 000 kr (2 300 000 kr med ny investering, se nedan)
> Minst en ny investering om 500 000 kr till portföljen.

> Ökning eget kapital: 230 000 kr

> Mål net yield: 70 000 kr (Net yield 4,5 %), investeringen i Grenada drar ned rejält 2013

> Total avkastning: 300 000 kr värdestegring plus Net yield (19 % avkastning på EK)

Nytt objekt, Townhouse Four Corners Orlando

Townhouse Four Corners Orlando

Fick i slutet på förra veckan ett nytt förslag på köp av min kontakt borta i USA, ett townhouse.

Börjar med en kort bakgrund kring objektet:
* Nyproduktion som byggdes 2007
* Samtliga 200 townhouse i området såldes off plan för 275 000 USD till 365 000 USD
* Bankerna drog tillbaka finansieringen för byggherren och endast 60 townhouse färdigställdes
* Ligger strategiskt mellan Orlando och Tampa med närhet till Disney
* Arbetsgivare i området är hotell och turistnäringen, stort Wall Mart distr. center mm

Nuläge:
* Byggherren har köpt tillbaka samtliga townhouse från banken
* Säljer nu ut de sista 10 färdigbyggda för 99 000 USD (Etapp 1)
* Etapp 2 som nu håller på att byggas kommer att säljas för 145 000 USD
* Etapp 3 kommer att säljas för 180 000 USD
* Pool, gym, klubbhus är klart om maximalt 2 år

Så här ser objekt och kalkyl ut:

Objektet: 3 sovrum, 3 badrum, 139 kvm (Egen pool, pool, gym och klubbhus på området inom 2 år)

Nyproduktion (även om de byggdes 2007 så måste byggherren tillse att de är i nyskick när de nu säljs på nytt) En mycket attraktiv planlösning och hög standard.

Hyresgäst ej kontrakterad (vid köp bör hyresgäst vara på plats inom 4 veckor, folk köade när de första objekten såldes iväg ibörjan på året)

Pris: 670 502 kr (såldes innan finanskrisen för ca 2,4 Mkr)

Hyra: 6 580 kr

Avsättning renoveringsfond: 548 kr (räknar med en månadshyra på samtliga objekt jag köper)

HOA: 1 152 kr

Skatt: 611 kr

Försäkring: 258 kr

Management: 439 kr (Sköter underhåll och uthyrning)

Intäkt per månad: 3 572 kr

Förhållande intäkt/kostnad: 156 % (Managment borträknat)

Detta ger en årsintäkt på 42 869 kr, Net yield 6,39 %.

Min syn på investeringen

Att köpa där nyproduktionen kommer säljas för 45 % mer än jag köper för inom 1 år talar för kraftig uppgång i närtid för mitt objekt. Det som också kommer att driva på priserna är att området inte är helt färdigt med pool, klubbhus och gym, när alla faciliteter är på plats ökar värdet på hela området.

Folk köpte här off plan för 3,5 ggr mer än jag köper för idag innan finanskrisen, vilket också talar för att priserna i området kommer ta rejäl fart när bankerna börjar låna ut igen. Min kontakt tror bankerna kommer ställa upp med lån redan till de som köper i etapp 2.

Jag räknar kallt med att inom 24 månader kunna ta 1 250 USD i hyra, en ökning med 25 % (då är hela området färdigt). EXIT på 225 000 USD inom 4 år är också fullt rimligt förutsatt att lånemarknaden fungerar normalt.

Har betalat in 2 000 USD i reservation på detta objekt och har nu 15 dagar på mig för att undersöka, besikta och gå igenom allt.

Townhouse

Balkong övervåning

Kök

Sovrum

Uteplats, Pool

Closing La Cita, Titusville Florida

Igår kom samtliga closing dokument, ca 15 sidor som skulle signeras. Det var inga konstigheter.

Idag skickade jag in pengarna, så nu är jag ägare av min första condo (fastighet) i USA from 27:e dec.

Har idag också varit nere på banken och öppnat upp ett USD konto, ditt samtliga intäkter från uthyrningen skall gå.

Återkommer löpande kring hur investeringen utvecklas.

Bostadspriserna i USA fortsatt upp

Precis som väntat tickar bostadspriserna i USA på uppåt.

Se kort notis i DI.

Min personliga tro är att 2013 och 2014 kommer det stiga kraftigt. Skillnaden mellan att äga och hyra är för stor, kommer dessutom lånemarknaden igång kan vi ha proppen ur!

Om min Investeringsstrategi

Min Investeringsstrategi

Här kommer en mer utförlig beskrivning om mina strategier.

• Yield >6 % Det är klart över bankräntan, men långt ifrån tillräckligt enskilt för att en investering skall vara intressant. Ofta har en investering i en fastighet fler positiva sidor än bara ett stabilt kassaflöde vilket jag redogör för i punkten ”Tydlig EXIT strategi på varje marknad”
• Återinvestera all yield En självklarhet för en investerare som fokuserar på passiva inkomster är att återinvestera all löpande avkastning. Jag kommer under 2013 ha tre fastigheter som genererar cash flow. Återinvesteringar kan ske på 2 sätt, renovera för att höja värdet vid en EXIT samtidigt som hyresintäkten kan höjas eller investera i fler fastigheter.
• Tydlig EXIT strategi på varje marknad Förutom den löpande intäkten från hyror är min strategi kring EXIT extremt viktig. Ofta realiseras stora värden vid en försäljning om köpet genomförts med en tydlig plan på när och hur försäljningen skall ske.

Tydlig EXIT strategi 

- Ni som läst om mitt ”off plan” köp på Grenada vet att jag där går in med 30 % eget kapital, ca 500 000 kr (lån ca 1,2 mkr) för att 3 år efter färdigställandet ha en option att sälja för 30 % över min köpesumma till utvecklaren (2,2 Mkr). Innebär en vinst på ca 500 000 kr. (43 % årlig avkastning)

- De bostäder jag tittar på i USA skall kunna säljas till den lokala marknaden när bostadslån börjar fungera igen. Jag tittar här på objekt i ok lägen där priset kan gå upp med 2,5 ggr det pris jag betalar och ändå så blir det billigare för en boende att låna 70 % till 5 % ränta än att hyra till det pris jag idag kan hyra ut den för. Andra viktiga faktorer i USA är området, stabiliteten i communityn, analys av pris innan/efter finanskris.

• Återinvestera kapitalvinster från EXIT i undervärderade marknader Återigen återinvestera för att generera mer passiva inkomster i framtiden. Med hela världen som spelplan kommer det alltid finnas marknader där priserna inte speglar den framtida potentialen och en bra yield gör att du kan vänta till det är rätt tillfälle att sälja för att realisera fastighetens rätta värde.
• Intäkt/kostnad hyresobjekt >100 % Den löpande intäkten från objektet skall alltid vara dubbelt så stor som min kostnad för att förvalta och driva min investering. Skapar en trygghet vid vakanser, ändrade förhållanden på lånemarknaden etc.
• Underhållsfria objekt Vid investeringar långt hemifrån vill jag slippa stora renoveringar, kontakt med hantverkare etc.

Uppdatering Orlando Metro West

Lade bud på listpriset i helgen och trodde givetvis på avslut. Idag kom dock bud från en familj i USA som vill bo där. Att buda mot några som vill köpa för att bo känns galet då de har känslor för objektet på ett annat sätt en än investerare.

Så lägger ner. Hoppas att min kontakt därborta snabbt kan komma upp med ngt nytt intressant eller att de backar ur.

På ett sätt positivt att få mothugg, tyder på att marknaden blir allt hetare!

Orlando Metro West

Kikat lite mer på caset idag och det ser onekligen intressant ut. Finns endast 5 penthouse i området som består av 300 lägenheter. Har fått indikationer på att hyran i området är nästan 1 500 USD på penthousen, innebär en net yield på nästan 10 %. Med uppsidan på värdet känns det riktigt sjysst. Kommer under nästa vecka försöka få till en besiktning och sedan tas beslut.

Blir det köp här så blir det stopp på inköp till portföljen i 6-9 månader. Måste se att de investeringar som gjorts levererar.

Nytt intressant objekt, Condo - Orlando, Metro West

Condo - Orlando, Metro West

Ett nytt intressant objekt har dykt upp i Florida - Orlando, Metro West.

Condo byggd 1999 med måttligt renoveringsbehov, 10 min till Orlando downtown, 150 kvm, 2 100 kr HOA avgift.

Området ser ut att hålla mycket hög klass: Pool, bubbelpool, gym, tennis, bio och möteslokaler.

Som mest har dessa Condos gått för 360 000 USD, pris nu 99 000 USD.

Håller just nu på att gå igenom området och lägenheten (Condon) mer utförligt:

* Föreningens ekonomi (viktigt att undersöka så det inte är boende i föreningen som misskött sina åtaganden gentemot föreningen - obetalda HOA avgifter)

* Vilka investeringar som gjorts i föreningen efter finanskrisen

* Gå igenom kalkyl för objektet mer noggrant

Min plan om jag går vidare med denna Condo är att hålla 2-3 år och sedan sälja till den inhemska marknaden. En Condo av den här klassen bör kunna säljas för runt 150 000 - 225 000 USD när lånemarknaden kommer igång igen. Under tiden 7-8 % Net yield på investeringen, vid belåning betydligt mer.

Återkommer om detta objekt inom kort.

Husen i området

Tennisbana

Området

Pool

Bubbelpool

Lekplats

Badrum

Kök - matplats

Sjyssta fönster

Besiktningsrapport Florida - Titusville

Så kom besiktningsrapporten

Det var som förväntat inga större saker att anmärka på när det gäller lägenhetens skick.

Utdrag från besiktningsrapport, Home inspection

Den större kostnad som kommer att tillkomma närmsta åren är ny AC, eventuellt läge att byta redan nu.

De allmäna utrymmena ser bra ut, man får komma ihåg att det inte är ett hotell, utan ett lägenhetskomplex med månadshyror på mellan 4 500 kr - 6 000 kr.

Allmäna utrymmen, Common ammenties

Lite bilder inifrån lägenheten,

Rumsbilder från lägenheten

Att amerikanare och engelsmän envisas med heltäckningsmatta. Måste bytas ofta och inte särskilt behagligt i 30-40 graders klimat, snyggt är det inte heller. Men ska ju inte bo här själv ;-)

Är overall nöjd med besiktningen, men skall ta in pris på ny AC innan slutgiltigt beslut om köp.

Bilder och besiktning Florida

Ikväll eller imorgon tidig eftermiddag kommer bilder på mitt objekt i Florida.

Ska bli jäkligt spännande att få se så allt ser ut enligt utlovat och även att läsa besiktningsprotokollet.

Om allt ser bra ut blir closing direkt vid årsskiftet.

Uppdatarar med lite bilder imorgon och mer info!

Köpa lägenhet i Florida

Kort om att köpa lägenhet i Florida

Den amerikanska fastighetsmarknaden kollapsade fullständigt i vissa delar av USA under finanskrisen, särskilt Florida är hårt drabbat. Nu börjar dock allt fler siffror peka åt rätt håll för att köpa lägenhet i Florida:

* Arbetslösheten sjunker

* Fastighetspriserna har bottnat och är något stigande

* Den amerikanska ekonomin går allt bättre

Fortfarande är det dock svårt att finansiera sitt hus, lägenhetsköp i Florida med ett lån. Många amerikaner sitter med hus de köpt för 2-3 ggr mer än värdet är idag - de har givetvis svårt att sälja och sen köpa och ta ett nytt lån. En hel del av dessa har också de senaste åren haft svårt att klara sina åtaganden mot bankerna och bankerna har tagit husen i pant vilket satt press på priserna nedåt när de husen skall ut på marknaden. Bankerna är också fortsatt restriktiva till att ge lån till nya husköpare som vill köpa lägenhet i Florida då de fortsatt inte litar på att priserna verkligen bottnat. Min slutsats är att det blir en squezze  nedåt som är betydligt större än vad som är motiverat.

Min första investering i Florida

Mitt första köp i Florida ser ut att bli en Condo i en kuststad ca 4-5 mil från Orlando, Titusville. Reservera en lägenhet i slutet på förra veckan och väntar nu på besiktning och fler bilder på lägenheten. 

Så här ser objekt och kalkyl ut:

Objektet: 2 rum, 68 kvm (Pool, tennisbana och klubbhus på området)

Nyrenoverad

Hyresgäst kontrakt löper ut i Mars.

Pris: 367 830 kr (såldes innan finanskrisen för ca 1 Mkr)

Hyra: 4 489 kr

Avsättning renoveringsfond: 374 kr (räknar med en månadshyra)

HOA: 778 kr

Skatt: 255 kr

Försäkring: 251 kr

Management: 449 kr (Sköter underhåll och uthyrning)

Intäkt per månad: 2 382 kr

Förhållande intäkt/kostnad: 144 % (Managment borträknat)

Detta ger en årsintäkt på 28 581 kr, Net yield 7,77 %.

Min syn på investeringen

Det som lockar mig med den här investeringen är att det är en hands off investering, management  bolaget sköter allt administrativt. Lägenheten är nyrenoverad och området är upprustad efter att en större aktör köpt upp en större del av lägenheterna. Min tro är också att på 3-7 år kommer kreditmarknaderna komma igång ordentligt igen och då kommer objekt som detta köpas av boende istället för av investerare. Som ni ser i kalkylen är förhållandet mellan kostnad och intäkt per månad 144 %, innebär att den som köper boendet sparar mer än halva boendekostnaden på att köpa istället för att hyra. Även vid en finansiering på 70 % med 5 % ränta skulle den som köper spara betydliga summor (se exempel nedan) vilket talar för en prisstegring på objekt som detta närmaste åren.

Min strategi här är att sälja till den lokala marknaden när kreditmarknaderna kommer igång alt. själv finansiera lägenheten för att frigöra kapital till ytterligare investeringar och således erhålla en högre net yield.

Risker

* SEK/Dollar, jag exponeras fullt ut mot en dollarförsvagning eftersom jag använder endast eget kapital, inget lån i USD

* Uthyrningen, efterfrågan på att hyra sjunker kraftigt i staden (trenden just nu i Florida är den motsatta)

* Oförutsedda underhållskostnader (kyl, frys, AC etc.)

Sälja till den inhemska marknaden

För att tydliggöra mitt resonemang ovan, kalkyl för boende vid dubbla priset, ränta 5 % och 70 % belåning:

Pris: 735 660 kr

Avsättning renoveringsfond: 374 kr (räknar med en månadshyra)

HOA: 778 kr

Skatt: 255 kr

Försäkring: 251 kr

Lånekostnad: 2 145 kr

Kostnad per månad: 3 429 kr (besparing på över 1 000 kr mot att hyra)

La Cita Condonium

Omgivningarna

Husen

Västindien Grenada - Exit köp

Köp med goda exit möjligheter

Mitt första köp utomlands till portföljen blev ett köp "off plan", en investering i ett lyxhotell (5 star) på Grenada. Köpet genomfördes i augusti i år och jag väntar nu i december på en större uppdatering på hur allt fortlöper, spännande.

Kort om projektet

Projektet hade haltat ordentligt under finanskrisen, men fick av en engelsk fastighetsagent (arbetar på en av Storbritanniens mer välrenommerade overseas mäklare)  reda på att de nu hade klart finansieringen (tillräckligt många köp för att banken skulle ställa upp med lån för färdigställande) och att konstruktionen skulle börja om en månad.

Investeringen

Fanns ett fåtal enheter kvar med en riktigt bra deal, 245 000 USD (1 715 000 kr), ca 40 kvm.

30 % cash (nu)

70 % LTV lån (färdigställande)

7,2 % i garanterad net yield

155 % buy back option

Investeringen innebär att jag från hösten 2013 har en Net yield fram till hösten 2016 på ca 17 500 USD (125 000 kr) innan lånekostnaden. LTV lån har en relativt hög ränta och min filosofi är att låna på den marknad jag verkar, så med 8 % lånekostnad sjunker min Net yield drastiskt ned mot 4 285 USD (30 000 kr) vilket innebär en Net yield på ca 6 % på EK. Detta är en investering med lägre yield än jag normalt skulle acceptera, men då jag har en option 2016 på att sälja för 155 % av köpesumman så är det en bra exit jag vill åt.

Yield 0 % år 2012

Yield 6 % år 2013

Yield 6 % år 2014

Yield 6 % år 2015

Cash utöver köpeskilling 134 750 USD (943 250 kr) år 2016

Risker

* Förseningar i byggandet (drar det över beräknat datum har jag dock 5 % i ränta på handpenningen enligt avtalet)

* Kurs USD/SEK (begränsas till handpenningen, lån kommer tas i USD)

* Buy back optionen kan ej uppfyllas (endast ett fåtal lägenheter såldes med denna möjlighet)

Detta är ett projekt med en något högre risk än jag tänkt mig generellt i portföljen. Dock känns utväxlingen på det egna kapitalet extremt god. 73 500 USD i eget kapital som 2016 växt till 208 250 USD (EK + Cash över köpeskilling) + 6 % yield 2013-2015.

Mer om varför möjligheter som denna uppstår finns att läsa i mitt inlägg "Varför denna blogg".

Grenadas underbara stränder

Varför denna blogg om att investera i fastigheter utomlands

Blogg om att investera i fastigheter utomlands

En stor anledning till denna blogg är att jag själv saknat andra bloggar om att investera i fastigheter utomlands. Internationellt finns mängder med bloggar om investeringar i fastigheter utomlands, i Sverige har jag än så länge inte funnit en enda intressant.

Kort om svenska fastighetsmarknaden

Har alltid intresserat mig för investeringar i fastigheter, men fram tills för några månader sedan har jag endast kikat på den svenska fastighetsmarknaden och känt att den är helt hopplös utifrån mitt långsiktiga mål (cash flow).

Tröskeln för att komma in är hög då du i Sverige investerar i en hel hyresfastighet - Kräver mycket eget kapital och ger också väldigt dålig avkastning sk net yield (ett uttryck som kommer användas frekvent i denna blogg).

I Sverige har vi också gått relativt oskadda under finanskrisen när det gäller möjligheten att låna till att investera i fastigheter, vilket gjort att priserna varit stabila och tom stigande.

Kort om internationella fastighetsmarknaden

Internationellt ser det dock helt annorlunda ut vad gäller lån till att investera i fastigheter. I USA är kreditmarknaden fortfarande nere för en stor del av befolkningen och för många objektstyper. För såväl inhemska som internationella byggherrar är möjligheten till lån för att starta projekt obefintlig vilket innebär att de måste söka kapital från investerare för att påbörja byggprojekt. Nedgångar i fastighetspriser och låntagare som har svårt att betala sina lån har gjort att bankerna tagit över tillgångar och nu säljer dem exekutivt (i USA sk Foreclosure). Det är i detta kaos jag är övertygad om att möjligheterna finns att göra riktigt bra och långsiktiga investeringar i fastigheter utomlands.